深圳市天健（集团）股份有限公
司磋议债券 2025 年追踪评级阐发
（23 天健 Y1）
中鹏信评【2025】追踪第【297】号 01
信用评级阐发声明
除因本次评级事项本评级机构与评级对象组成寄托关系外，本评级机构及评级从业东说念主员与评级对象不存
在职何足以影响评级行径落寞、客不雅、自制的关联关系。
本评级机构与评级从业东说念主员已践诺尽责探听义务，有充分原理保证所出具的评级阐发遵守了真实、客不雅、
自制原则，但分歧评级对象过火磋议方提供或已崇拜对外公布信息的正当性、真实性、准确性和齐全性
作任何保证。
本评级机构依据里面信用评级圭臬和职责法子对评级驱散作出落寞判断，不受任何组织或个东说念主的影响。
本评级阐发不雅点仅为本评级机构对评级对象信用景色的个体宗旨，不当作购买、出售、握有任何证券的
苛刻。本评级机构分歧任何机构或个东说念主因使用本评级阐发及评级驱散而导致的任何失掉负责。
本次评级驱散自本评级阐发所注明日历起见效，有用期为被评证券的存续期。同期，本评级机构已对受
评对象的追踪评级事项作念出了明确安排，并有权在被评证券存续时间变更信用评级。本评级机构辅导报
告使用者应实时登陆本公司网站样式被评证券信用评级的变化情况。
本评级阐发版权归本评级机构统统，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除寄托评级合同商定外，
未经本评级机构书面开心，本评级阐发及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行径或其他用途。
中证鹏元资信评估股份有限公司
深圳市天健（集团）股份有限公司磋议债券2025年追踪评级阐发
（23天健Y1）
评级驱散 评级不雅点
? 本次品级的评定是商酌到：深圳市天健（集团）股份有限公司（以
本次评级 前次评级
下简称“天健集团”或“公司”，股票代码：000090.SZ）系深圳市
主体信用品级 AA+ AA+ 东说念主民政府国有财富监督管束委员会（以下简称“深圳市国资委”）
评级瞻望 踏实 踏实 旗下建工业务板块的中枢策划主体，公司策划主要笼罩的区域经济
订单质料较好且饱和，将来施工业务收入握续性较强，且优质房地
产阵势为公司将来利润提供一定撑握；同期，深圳市特区建工集团
有限公司（以下简称“特区建工”）提供的保证担保仍能有用进步
“23 天健 Y1”的信用水平。但中证鹏元也样式到，公司债务限度仍
较高，存在一定资金压力和偿债压力，部分区域房地产阵势去化缓
慢，追踪期公司计提较大金额的存货跌价准备，但房地产行业握续
休养的配景下， 公司地产阵势仍面对减值风险等风险身分。此外，
评级日历 需要提神本期债券在歇业清理时的退回规定劣后于公司粗拙债务。
公司主要财务数据及磋磨（单元：亿元）
阵势 2025.3 2024 2023 2022
总财富 618.32 639.03 694.76 692.99
归母统统者职权 146.16 145.89 145.76 137.14
总债务 225.52 227.42 232.20 266.81
营业收入 28.85 213.57 269.99 264.64
财富减值失掉 0.00 -5.27 -1.96 -6.55
净利润 0.14 5.94 15.05 19.73
策划行径现款流净额 -15.93 11.40 70.97 -14.55
净债务/EBITDA -- 6.15 4.91 4.30
EBITDA 利息保险倍数 -- 3.71 3.80 5.23
总债务/总老本 60.02% 60.22% 66.10% 71.01%
磋议样式 FFO/净债务 -- 2.52% 0.41% 6.97%
EBITDA 利润率 -- 10.08% 10.01% 15.93%
阵势负责东说念主：刘伟强 总财富酬金率 -- 1.91% 3.34% 5.06%
liuwq@cspengyuan.com 速动比率 0.80 0.80 0.70 0.65
现款短期债务比 1.08 1.32 0.93 0.79
阵势组成员：焦玉如 销售毛利率 13.40% 15.93% 14.60% 20.35%
jiaoyr@cspengyuan.com 财富欠债率 75.70% 76.49% 78.26% 79.67%
贵寓开首：公司 2022-2023 年连审审计阐发、2024 年审计阐发及未经审计的 2025 年 1-3
月财务报表，中证鹏元整理
评级总监：
磋议电话：0755-82872897
正面
? 当作深圳市属建工业务板块的中枢策划主体，高品级的施工天禀仍赋予其较强的区域竞争力。公司系深圳市建工板
块的主要市属策划平台，成绩于与深圳市政府的讲究磋议，公司衔接较多深圳市政府单元和国有企业订单。终端
? 公司施工业务区域和客户质料仍较好，在手订单饱和，将来施工收入握续性强。公司施工业务客户仍主要为深圳市
政府或国有企业，阵势主要齐集于广东省内，区域风险不高；终端 2024 年末公司在手未完工阵势金额 230.70 亿元，
对将来建筑施工收入酿成较好撑握。
? 房地产业务可结转及位于一线城市的可售阵势仍饱和，可为将来利润提供一定撑握。终端 2024 年末，公司房地产项
目已售未结算面积、尚未销售面积分辩为 35.45 万浅显米、97.42 万浅显米，深圳、广州 2 个一线城市已售未结算、
尚未销售面积推测数分辩为 21.68 万浅显米、24.00 万浅显米，均以商住阵势为主，且深圳地区售价较高。
? 特区建工提供的连带累赘保证担保仍能有用进步本期债券的信用水平。经中证鹏元概括评定，特区建工主体信用等
级为 AAA，其为“23 天健 Y1”提供的连带累赘保证担保有用进步了本期债券的信用水平。
样式
? 本期债券在歇业清理时的退回规定劣后于公司粗拙债务。凭证本期债券召募讲明书，本期债券在歇业清理时的退回
规定劣后于公司粗拙债务。
? 公司部分房地产阵势去化冷静，仍面对减值风险。公司在售阵势中去化较慢的包括苏州、南宁等地阵势，终端 2024
年末，两地尚未销售面积推测 62.40 万浅显米；此外，深圳坪山和悦府阵势限度较大且去化较慢，广州阵势去化周期
较长。2024 年，公司对广州、南宁、苏州等地的阵势推测计提跌价准备 5.12 亿元；曩昔末，存货累计跌价准备余额
底休养，公司当地房产阵势仍将不时面对减值风险。
? 建筑施工业务回款周期不时拉长，面对一定的资金压力。2024 年地产阵势销售限度大幅下滑，拉低曩昔策划行径净
现款流入。公司施工业务在手合同限度较大，但阵势结算程度受卑劣基建及地产资金链偏紧等影响，公司垫资压力
加大。同期，终端 2024 年末，公司主要在建房地产阵势尚需投资 47.18 亿元，公司后续资金需求较大。
? 公司债务限度仍较高。尽管公司放缓地产开采节拍、加强债务管控，2024 年以来债务限度得到压降、债务结构有所
优化。但受行业资金密集型特色影响，公司债务限度仍较高，FFO 对债务的笼罩才调较弱。
将来瞻望
? 中证鹏元予以公司踏实的信用评级瞻望。咱们合计公司业务握续性强，全体盈利才调尚可，策划风险和财务风险相
对可控。
本次评级适用评级步息争模子
评级步调/模子称呼 版块号
建筑施工企业信用评级步息争模子 cspy_ffmx_2023V1.0
外部特别支握评价步息争模子 cspy_ffmx_2022V1.0
注：上述评级步息争模子已露馅于中证鹏元官方网站
本次评级模子打分表及驱散
评分要素 磋磨 评分品级 评分要素 磋磨 评分品级
宏不雅环境 4/5 初步财务景色 5/9
行业&运营风险景色 6/7 杠杆景色 4/9
业务景色 财务景色
行业风险景色 3/5 盈利景色 强
策划景色 6/7 流动性景色 7/7
业务景色评估驱散 6/7 财务景色评估驱散 7/9
ESG 身分 0
休养身分 首要特别事项 0
补充休养 0
个体信用景色 aa+
外部特别支握 0
主体信用品级 AA+
注：各磋磨得分越高，暗示发扬越好。
本次追踪债券或者
债券简称 刊行限度（亿元） 债券余额（亿元） 前次评级日历 债券到期日历
一、 债券召募资金使用情况
“23天健Y1”召募资金扣除刊行用度后原计划用于偿还到期债券“20天健Y1”。“23天健Y1”及
“24天健Y1”共用一个召募资金专户，终端2025年5月31日，该召募资金专项账户余额为0元。
二、 刊行主体或者
追踪期内公司总股本、控股股东及骨子抑遏东说念主均未发生变化。终端2025年3月末，公司总股本仍为
公司仍为深圳市国资委旗下建工板块主要策划主体，业务鸿沟包括建筑施工、房地产开采及城市服
务等。终端2024年末，公司主要业务板块及策划子公司无首要变化，情况如下表所示。
表1 2024 年主要子公司财务数据（单元：亿元）
子公司称呼 握股比例 业务板块 总财富 净财富 营业收入 净利润
深圳市政集团有限公司 100% 建筑施工 229.96 31.81 69.01 -1.68
深圳市粤通建设工程有限公司 100% 建筑施工 31.04 6.34 11.70 -0.02
深圳市光明建工集团有限公司 51% 建筑施工 15.64 1.13 14.65 0.19
深圳市特区建工能源建设集团有限公司 55% 建筑施工 30.89 1.49 10.14 -0.30
深圳市天健地产集团有限公司 100% 概括开采 353.40 43.20 103.74 7.92
深圳市天健城市服务有限公司 100% 物业管束 12.27 2.21 14.47 0.14
贵寓开首：公司 2024 年年度阐发，中证鹏元整理
三、 运营环境
宏不雅经济和政策环境
内需，推动经济巩固朝上、结构向优
平。一揽子存量政策和增量政策握续发力、靠前发力，效果徐徐长远。坐褥需求不时规复，结构有所分
化，工业坐褥和服务业较快增长，“抢出口”效应加速开释，制造业投资延续高景气，基建投资保握韧
性，破费超预期增长，房地产投资低位探底。经济转型流程中存在矛盾和阵痛，但也不乏亮点，新质生
产力和高工夫产业稳步增长，债务和地产风险有所下落，外洋相差景色细致，市集活力信心增强。二季
度外部场地严峻复杂，关税政策和大国博弈下出口和休闲率或面对压力。国内新旧动能退换，有用需求
不及，经济的活力和能源仍待进一步增强。宏不雅政策愈加积极，加速推动一揽子存量政策和增量政策落
实，进一步扩内需尤其是提振破费，效能稳处事、稳企业、稳市集、稳预期，以高质料发展的详情趣应
对多样概略情趣。二季度货币政策不时督察限定宽松，保握流动性充裕，推动通胀仁爱回升，不时踏实
股市楼市，竖立新式政策性金融用具，支握科技更动、扩大破费、踏实外贸等。财政政策握续使劲、更
加过劲，财政刺激有望加码，加多刊行超始终独特国债，支握“两新”和“两重”鸿沟，扩大专项债投
向鸿沟和用作阵势老本金范围，同期鼓吹财税体制更正。加地面产收储力度，进一步防风险和保交房，
握续使劲推动房地产市集止跌回稳。科技更动、新质坐褥力鸿沟要因地制宜推动，握续增强经济新动能。
面对外部冲击，我国将以更放荡度促进破费、扩大内需、作念强国内大轮回，以有劲有用的政策粗心外部
环境的概略情趣，量度全年经济总量再上新台阶，结构进一步优化。
详见《关税博弈，坚定作念好我方的事情——2025年二季度宏不雅经济瞻望》。
行业环境
（一）房地产行业环境
房地产市集销售端呈现止跌回稳趋势，高能级中枢城市当先建筑，供给端复苏仍需时间，地皮投
资及新开工仍在低位，在融资支握和去库存政策落地催化下，房企资金面有望改善；2025年房地产市
场下行压力仍在，但跌幅有望收窄，行业进入磨底建筑阶段
中城市成交面积同比已引导改善接近8个月，高能级中枢城市一、二手房成交量快速建筑，一线城市房
价趋于踏实。受库存高企、计谋消弱影响，房企聚焦高能级城市土拍市集，宇宙地皮市集短期仍承压，
新开工面积、房地产开采投资增速仍处于低位，全体投资意愿未明显改善。行业融资政策握续宽松，专
项债收地加速，房企到位资金有所好转，但需样式弱天禀房企的政策落地效果。全体来看，2025年中国
经济表里部压力仍存，住户收入预期较弱，市集仍在磨底状态，但供需两头政策握续发力，行业基本面
有望徐徐建筑。
详见《信用瞻望2025 | 房地产行业：“止跌”基础仍待夯实，房企消弱过冬》。
（二）建筑施工行业环境
缓，行业基本面全体偏弱；跟随稳增长政策加码、最大限度化债落地实施和房地产止跌回稳撑握，预
计 2025 年建筑业处于弱复苏区间
建筑业卑劣需求主要来自基础设施建设和房地产固定财富投资。受房地产市集握续筑底建筑及房企
资金链垂危影响，国内房地产开采投资握续下行。稳增长配景下，基建投资在带动建筑需求增长中阐扬
进攻作用，但受限于地皮财政弱化、地点政府财力和 PPP 阵势政策收紧等身分，对建筑需求拉动效应有
所弱化，2024 年国内建筑业新签合同金额同比减少 5.29%。房地产行业仍处于筑底休养阶段、景气度较
低，对建筑需求酿成拖累，重叠地点政府资金紧均衡和债务管控，2024 年国内建筑业总产值增速为
瞻望 2025 年，宽松政策实施后房地产行业初步达成止跌回稳，且预期刺激政策不断推出有助于提
振开采投资；与此同期，稳增长政策握续加码，最大限度化债安排有用缓解地点政府财政压力，地点政
府可腾挪更多资源用于经济发展从而带动建筑业务量增长。此外，2024 年下半年以来超始终独特国债和
地点政府专项债加速刊行径部分鸿沟提供资金撑握，基建投资结构性增漫空间较大。概括来看，量度
详见《信用瞻望 2025|建筑行业：需求角落改善，行业弱复苏可期》
四、 策划与竞争
当作深圳市属建工业务板块的中枢策划主体，公司仍具有遐想遐想、建设、开采、运营、服务的全
产业上风。追踪期内公司主营业务收入仍以建筑施工、房地产开采为主，城市服务收入当作补充。其中
房地产销售收入较为踏实，建筑施工业务收入随行业趋势及公司主动消弱业务而大幅下落，城市服务收
入稍许飞腾。收入里面对消主要仍为公司部分房地产阵势由子公司总承包施工所致。
追踪期内公司中枢毛利润开首仍为房地产销售，建筑施工因行业竞争热烈导致毛利率水平较低，对
毛利孝循序于房地产销售。其他城市服务（物业服务）因行业竞争热烈毛利率走低，进一步拉低城市服
务业务全体毛利率水平。受房地产销售毛利率略有飞腾影响，2024年销售毛利率较上年略有加多。
表2 公司营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元、%）
阵势
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率
建筑施工 17.20 59.60 3.75 115.25 53.96 4.96 192.92 71.45 6.20
房地产销售 11.03 38.24 26.90 103.10 48.27 27.22 103.40 38.30 26.35
城市服务收入 4.21 14.60 11.10 19.22 9.00 11.65 18.12 6.71 11.44
-其他城市服务 3.33 11.54 4.08 14.64 6.85 5.23 13.86 5.13 7.54
-物业租借 0.83 2.89 42.68 4.21 1.97 36.41 4.00 1.48 30.30
-棚改阵势管束服务 0.05 0.17 -50.22 0.37 0.17 -15.45 0.26 0.10 -69.49
里面抵销 -3.59 -12.44 -- -23.99 -11.23 -- -44.44 -16.46 --
推测 28.85 100.00 13.40 213.57 100.00 15.93 269.99 100.00 14.60
贵寓开首：公司 2023-2024 年年度阐发、公司提供，中证鹏元整理
（一）建筑施工业务
高品级的施工天禀、与当地政府及国企的讲究磋议，仍赋予公司较强的阵势承揽才调；2024年新
签阵势下落，但在手订单仍较饱和且客户较优质，阵势储备质料仍较好；公司回款程度减缓，垫资施
工压力加大
公司建筑施工业务仍涵盖种种市政基础设施工程鸿沟。主要业务模式仍以施工承包为主，工程总承
包次之。
公司施工天禀品级高且全面、工夫实力仍较强。终端2024年末，公司仍领有1个市政公用工程总承
包特级天禀、17个壹级天禀1，波及市政、公路、桥梁、房建、机电安设、水利水电等多方面。2024年，
公司先后取得省优工程4项、省优质结构工程3项等多项工程创优效果。
新签阵势大幅下落，成绩于较饱和的阵势储备限度且较优的客户天禀，阵势储备质料仍较好。2024
年新中标合同154项，合同金额135.7亿元，较上年新签合同金额下落31.94%，系公司聚焦投标优质阵势，
新签合同金额降幅超出行业水平；期末公司在手阵势未完工部分金额230.70亿元，阵势业主齐集于深圳
市政府单元及国企，所在区域经济实力较强。
表3 终端 2024 年末公司未完工阵势情况（归拢对消前）（单元：个、亿元）
业务模式 阵势数目 阵势金额 累计说明收入 未完工部分金额
施工承包 170 472.09 241.15 191.23
工程总承包（EPC） 26 84.18 37.93 38.50
养护阵势 14 5.14 3.56 0.96
推测 210 561.41 282.64 230.70
贵寓开首：公司 2024 年年度阐发，中证鹏元整理
受卑劣拖累，工程垫资压力加大。2024年公司回款金额占结算金额比例较上年下落。鄙人游基建与
地产鸿沟资金链无数偏紧的场地下，工程回款程度滞后将进一步加大阵势建设的垫资压力。
表4 连年公司完工（已齐备验收）阵势的情况（单元：个、亿元）
年度 阵势数目 阵势金额 已说明收入 结算金额 回款金额 回款金额占结算金额比例
贵寓开首：公司 2023-2024 年年度阐发，中证鹏元整理
（二）概括开采业务
地产行业握续休养，公司放缓开采建设节拍，连年地产销售金额大幅波动，公司在售、在建阵势
储备较为饱和，阵势齐集于经济较发达区域，握续策划才调较强，但须样式部分阵势于2024年计提较
大额的减值失掉，阵势仍面对去化压力及减值风险
天健地居品牌在深圳等地仍具有一定知名度。公司概括开采业务的中枢子公司仍为深圳市天健地产
集团有限公司（以下简称“天健地产集团”），其领有房地产开采企业壹级天禀，业务重心布局深圳、
广州、长沙、苏州等城市，居品类型以中高端住宅为主，以保险性住房、写字楼、旅店、城市概括体、
产业园区等为补充。2024年天健地产集团获中国房地产百强企业第51名、深圳市房地产开采行业概括实
力十强。
城市更新阵势徐徐去化，存量商住阵势利润空间有限，地产销售利润可能进一步承压。2024年公司
结算的房地产阵势以天健悦湾府、天健天骄北庐（回迁房）及成齐麓湖天镜为主，三个阵势曩昔分辩确
认收入63.78亿元、14.79亿元、8.48亿元，毛利率分辩为22.88%、70.48%、13.21%。其中天健悦湾府、
成齐麓湖天境为首年交房、毛利率不高，当作城市更新阵势的天健天骄北庐（回迁房）对房地产销售利
润酿成进攻撑握。跟着城市更新阵势逐步去化，重叠公司在苏州、南宁的房地产阵势毛利率全体处于较
低水平，公司地产销售毛利率仍有下探空间。
追踪期内房地产阵势销售限度同比下滑，但在售货值仍较饱和，需样式部分阵势面对的去化压力。
地产行业握续休养，公司放缓开采建设节拍，2024年预售金额71.99亿元，同比下滑48.62%。终端2024
年末，公司主要在售房地产阵势21个，已售未结算面积、尚未销售面积分辩为35.45万浅显米、97.42万
浅显米，其中深圳、广州2个一线城市已售未结算、尚未销售面积推测数分辩为21.68万浅显米、24.00万
浅显米，均以商住阵势为主，且深圳地区售价较高。去化较慢的包括苏州、南宁地区阵势，两地尚未销
售面积推测62.40万浅显米，其中苏州清风和景雅苑、泓悦府去化相对较慢；此外，深圳坪山和悦府项
目限度较大且去化较慢，广州三个阵势去化周期较长。2024年公司将位于广州、南宁、苏州等地的阵势
推测计提跌价准备5.12亿元，商酌现时房地产行业销售仍在筑底休养，公司上述区域地产阵势仍面对一
定的去化压力及减值风险。
表5 终端 2024 年末主要在售阵势情况（单元：万浅显米）
计容 可售 累计预 累计结 期末
城市 阵势称呼 阵势业态
建面 面积 售面积 算面积 去化率
深圳 光明和瑞府 东说念主才房阵势 18.36 17.21 12.34 0 72%
深圳 天健天骄北庐 商住阵势 12.64 9.36 8.72 7.97 93%
深圳 天健悦湾府 住宅阵势 12.63 8.48 7.83 7.21 92%
深圳 天健悦桂府 商住阵势 7.20 5.81 5.40 5.39 93%
深圳 坪山和悦府 商住阵势 23.36 16.04 3.71 0 23%
深圳 天健和郡府 可售性东说念主才房+回迁安置房 13.10 5.09 3.47 0 68%
深圳 天健天骄西筑 商住阵势 1.18 0.69 0.54 0.54 78%
广州 天健天玺花坛 商住阵势 6.73 5.59 4.89 4.61 87%
广州 天健云山府 商住阵势 5.67 4.57 3.76 3.63 82%
广州 天健东玥台 商住阵势 4.28 4.16 2.34 1.96 56%
惠州 天健书香名邸 商住阵势 23.40 23.00 15.42 15.31 67%
南宁 天健城 商住阵势 53.64 51.91 33.40 33.19 64%
南宁 天健西班牙小镇 商住阵势 20.66 20.65 17.40 17.40 84%
南宁 天健和府 商住阵势 23.97 19.81 12.74 12.62 64%
苏州 清枫和苑 住宅 5.61 6.18 6.03 5.83 98%
苏州 清风和景雅苑 住宅 6.94 7.85 5.25 4.64 67%
苏州 山棠春晓 别墅 3.16 5.30 5.09 5.04 96%
苏州 泓悦府 住宅 32.68 34.53 3.93 0 11%
长沙 天健城 住宅、公寓、商铺、写字楼 36.41 33.94 31.14 25.50 92%
长沙 云麓府 住宅、商铺 5.35 5.35 4.71 4.39 88%
成齐 麓湖天境 住宅 5.29 5.73 5.73 3.14 100%
推测 322.24 291.25 193.83 158.38 67%
贵寓开首：公司 2024 年年度阐发，中证鹏元整理
地产行业握续休养，公司放缓开采建设节拍。终端2024年末，公司主要在建阵势6个，在建阵势预
计总投限度较2023年末的260亿元大幅下落。其中天健和郡府于2024年7月开售，该阵势为宝安区新安街
说念宝城43区碧海花坛棚户区改良阵势。2024年公司新增拿地深圳前海阵势，系期末公司独一的土储阵势，
阵势地皮总价款14.35亿元，终端期末已全额交纳。
表6 终端 2024 年末公司主要在建阵势情况（单元：万浅显米、亿元）
城 职权比 遐想计容建 量度总投资 累计投资总
阵势称呼 阵势业态
市 例 筑面积 金额 金额
天健和悦府 商住阵势 100.00% 23.36 49.57 40.27
深圳 天健和瑞府 可售性东说念主才房 70.00% 18.36 34.28 24.97
天健和郡府 可售性东说念主才房+回迁安置房 100.00% 13.10 17.27 10.57
泓悦府 A 区 5.99
苏州 泓悦府 B 区一期 商住阵势 70.00% 8.98 69.58 47.72
泓悦府 B 区二期 17.71
推测 87.50 170.71 123.53
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（三）城市服务业务
城市服务业务为公司建筑施工与房地产开采产业链的价值延迟，业务涵盖物业服务、买卖运营服务、
棚户区改良服务等方面，收入分辩计入其他城市服务、物业租借及棚改阵势管束服务收入。受物业服务
管束阵势增长拉动，连年城市服务业务收入达成快速增长。
公司深圳地区自有物业市集价值较高，2024年出租率仍高，对公司利润水平酿成一定补充
公司的买卖运营服务主要为自有买卖物业的策划租借，主要包括住宅租借、写字楼及买卖物业租借
和工业厂房租借。终端2024年末，公司位于深圳地区的主要物业可租面积达34.69万浅显米，租借物业
较为优质。
业出租率处于较高水平，其中2023年新增出租的天健云途龙岗阵势，2024年平均出租率82.13%，较上年
飞腾11.63个百分点。
五、 财务分析
财务分析基础讲明
以下分析基于公司提供的经天健司帐师事务所（特别粗拙结伙）审计并出具圭臬无保钟情见的
年审计阐发及未经审计的2025年1-3月财务报表。
老本实力与财富质料
追踪期内公司消弱中枢业务、握续压降债务限度、优化债务结构，重叠地产阵势减值拉低公司利
润，财富限度有所消弱，仍需样式房地产阵势面对的减值风险和建筑施工成本的回收风险；同期公司
当作国有上市企业多元且畅达的融资渠说念仍赋予其终点强的流动性资源获取才调
公司握续压降债务限度，但老本结构仍以欠债为主，且产权比例高企。终端2025年3月末，公司所
有者职权推测150.25亿元，以未分派利润过火他职权用具为主；期末其他职权用具账面价值为31.98亿元，
为“23天健Y1”和“24天健Y1”两期可续期债券。
图1 公司老本结构 图2 2025年3月末公司统统者职权组成
总欠债 统统者职权 产权比率（右）
亿元 实收老本
老本公积
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阐发及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理 证鹏元整理
公司业务围绕建筑施工及房地产开采伸开，财富以存货（房地产阵势插足）及合同财富（建筑施工
业务成本）等流动性财富为主。受公司主动消弱建筑施工及地产业务影响，2024年末公司财富限度有所
同比下落。
公司存货主要为房地产阵势，跟着阵势去化及减值计提，追踪期存货账面价值握续下落。2024年公
司对位于南宁市等地多个阵势进行减值测试评估，计提存货跌价准备5.12亿元。终端2024年末，存货累
计跌价准备余额为15.16亿元，期末公司存货中苏州、南宁区域房产阵势年末余额分辩为58.30亿元、
要为西丽汽车城阵势地块价值23.76亿元。
主要仍为施工业务应收结算款，2024年末，应收账款3年以上账面余额占比35.74%，较上年账龄不时拉
长；同期公司计提坏账准备占比16.79%，回款压力仍大。公司无形财富主要仍为PPP阵势插足带来的特
许策划权及外购天禀。
此外，公司握有的投资性房地产质料仍较好，主要位于深圳市，出租率较高且均遴荐成本模式进行
后续计量，其中部分物业取得时间较早、成本较低，现在市集价值高于账面价值。公司其他职权用具投
资仍为对深圳莱宝高技术股份有限公司（002106.SZ）、上海临港控股股份有限公司（600848.SH）等的
股权投资，以公允价值计量，其账面价值受股价波动影响较大；2024年末，因其他职权用具投资公允价
值变动计入其他概括收益的余额为3.56亿元。
终端2024年末，公司受限财富推测33.00亿元，主要为用于借款典质的无形财富、投资性房地产及
合同财富，受限财富占比拟低。
表7 公司主要财富组成情况（单元：亿元）
阵势
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 83.67 13.53% 100.64 15.75% 107.18 15.43%
应收账款 31.64 5.12% 33.41 5.23% 28.78 4.14%
存货 230.22 37.23% 232.58 36.40% 264.47 38.07%
合同财富 139.61 22.58% 138.36 21.65% 155.22 22.34%
流动财富推测 508.01 82.16% 528.30 82.67% 582.67 83.87%
其他职权用具投资 8.65 1.40% 8.77 1.37% 8.62 1.24%
投资性房地产 27.58 4.46% 28.74 4.50% 31.90 4.59%
无形财富 12.97 2.10% 13.25 2.07% 14.26 2.05%
其他非流动财富 29.76 4.81% 29.17 4.56% 26.39 3.80%
非流动财富推测 110.32 17.84% 110.73 17.33% 112.09 16.13%
财富系数 618.32 100.00% 639.03 100.00% 694.76 100.00%
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盈利才调
建筑行业利润握续压降，2024年公司消弱建筑施工业务拖累公司收入限度大幅下落，地产阵势减值
进一步拉低公司净利润发扬，2024年公司总财富酬金率有所下落。2024年公司毛利率略有回升，但受地
产及建筑行业握续休养、结算的地产阵势存在相反等影响，将来公司毛利率可能回落。商酌到公司工程
施工、房地产阵势储备饱和，将来收入握续性强，深圳地区地产阵势可为公司将来利润提供一定撑握，
公司盈利才调有望督察。
图3 公司盈利才调磋磨情况（单元：%）
EBITDA利润率 总财富酬金率
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现款流与偿债才调
公司优化债务结构，始终债务占比进步。公司债务以债券、银行借款、应付单据过火他应付款中有
息债务为主。 2025年3月末，其他应付款中向小股东借款的债务限度8.10亿元。同期末公司银行贷款利
率介于2.4%-5.88%，存续债券票面利率介于2.06%-3.98%。公司于2025年4月刊行了4亿元的“25天健集
SCP001”，票面利率为1.83%，用于偿还公司到期的“24天健集SCP002”，后者票面利率为2.06%，公
司债务融资用具融资成本不时下落。全体来看，公司债务融资成本较低。
公司策划性负借主要为应付账款及合同欠债。应付账款主要为应付工程款，2024年末，公司应付账
款盘活天数有所飞腾，同期公司存货及合同财富盘活天数亦有所延长，2024年营运资金盘活天数较2022
年拉长。2024年末，合同负借主要为地产阵势的预收售楼款。
表8 公司主要欠债组成情况（单元：亿元）
阵势
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 12.71 2.72% 2.71 0.55% 15.85 2.92%
应付单据 9.31 1.99% 9.47 1.94% 9.17 1.69%
应付账款 142.10 30.36% 161.55 33.05% 186.50 34.30%
合同欠债 91.38 19.52% 88.75 18.16% 114.03 20.97%
其他应付款 22.97 4.91% 24.73 5.06% 18.52 3.41%
一年内到期的非流动欠债 28.92 6.18% 38.46 7.87% 55.78 10.26%
其他流动欠债 30.82 6.58% 25.34 5.18% 35.84 6.59%
流动欠债推测 348.80 74.52% 367.45 75.18% 455.14 83.71%
始终借款 78.79 16.83% 87.21 17.84% 68.06 12.52%
应付债券 35.81 7.65% 29.72 6.08% 14.91 2.74%
非流动欠债推测 119.28 25.48% 121.33 24.82% 88.58 16.29%
欠债推测 468.08 100.00% 488.78 100.00% 543.71 100.00%
总债务 225.52 48.18% 227.42 46.53% 232.20 42.71%
其中：短期债务 76.76 34.04% 76.37 33.58% 114.56 49.34%
始终债务 148.76 65.96% 151.04 66.42% 117.64 50.66%
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息及净债务的笼罩才调仍较好；2024年公司支付的各项税费有所下落，全年营运现款流（FFO）略有上
升，但其对净债务的笼罩才调仍较弱。全体而言公司杠杆水平尚可。
表9 公司现款流及杠杆景色磋磨
磋磨称呼 2025 年 3 月 2024 年 2023 年
策划行径现款流净额（亿元） -15.93 11.40 70.97
FFO（亿元） -- 3.33 0.55
财富欠债率 75.70% 76.49% 78.26%
净债务/EBITDA -- 6.15 4.91
EBITDA 利息保险倍数 -- 3.71 3.80
总债务/总老本 60.02% 60.22% 66.10%
FFO/净债务 -- 2.52% 0.41%
策划行径现款流净额/净债务 -11.13% 8.61% 53.47%
目田现款流/净债务 -11.21% 7.51% 52.87%
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公司速动比率水平一般，受益于公司休养追悼期债务结构，2024年末和2025年3月末，现款短期债
务比均比2023年末飞腾到1.00以上，现款类财富对短期债务的笼罩才调较好。公司当作深圳市国有上市
企业，融资渠说念多元且盛开，终端2025年3月末尚未使用的银行贷款授信额度共1,005.47亿元，获取流动
性资源才调终点强。
图4 公司流动性比率情况
速动比率 现款短期债务比
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六、 其他事项分析
ESG 风险身分
中证鹏元合计，公司ESG发扬对其策划和信用水平未产生较大负面影响
公司处罚
公司与控股股东特区建工旗下子公司深圳市建安（集团）股份有限公司（以下简称“建安集团”）、
深圳市建设（集团）有限公司（以下简称“建设集团”）、深圳市路桥建设集团有限公司（以下简称
“路桥集团”）、深圳市特区建工科工集团有限公司（以下简称“科工集团”）酿成同行竞争。2024 年
托公司管束，具体寄托内容后续依据两边协商详情，寄托期限暂定三年（以崇拜坚强寄托公约之日起计
算），将来再凭证骨子情况开展下一阶段深化整合职责。
过往债务践约情况
凭证公司提供的企业信用阐发，从2022年1月1日至阐发查询日（2025年6月3日），公司本部不存在
未结清不良类信贷记载，已结清信贷信息无不良类账户；公司公开采行的种种债券均如期偿付利息，无
到期未偿付或过时偿付情况。
凭证中国实施信息公开网，终端阐发查询日（2025年6月23日），中证鹏元未发现公司被列入宇宙
被实施东说念主名单或失信被实施东说念主名单。
（三）或有事项分析
公司为商品房承购东说念主、棚改阵势解典质业主提供连带累赘担保，终端2024年末，尚未结清的担保金
额推测82.98亿元，较上年末限度变动不大，仍存在一定或有欠债风险。
表10 终端 2024 年末公司对外担保情况（单元：亿元）
担保对象称呼 是否为关联方 担保余额 担保类型
商品房承购东说念主 否 80.26 连带累赘保证
棚改阵势和城更阵势解典质业主 否 2.72 连带累赘保证
推测 82.98 -
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七、 本期债券偿还保险分析
特区建工提供的连带累赘保证担保有用进步了“23天健Y1”的信用水平
特区建工为“23天健Y1”提供连带累赘保证担保。担保范围包括本期债券的本金、利息以及达成
债权的用度；担保期限为“23天健Y1”的存续期及债券最终兑付之日起2年。
经“23天健Y1”的主宰部门和债券握有东说念主会议批准，“23天健Y1”的金额、期限、利率、付息方
式等发生变更时，如无加多担保东说念主累赘的，无需另行经担保东说念主开心，担保东说念主不时承担《担保函》项下的
保证累赘；“23天健Y1”资金用途变更未经担保东说念主开心的，担保东说念主不承担担保累赘。
特区建工系深圳市国资委于2019年底组建设立，旨在整合深圳市市属建工板块资源，推动市属国有
建筑企业转型升级，充分阐扬深圳国企在城市建设运营中进攻作用。2025年3月末，特区建工独一股东
及骨子抑遏东说念主仍为深圳市国资委。同期末，公司注册老本仍为50.00亿元，2024年和2025年1-3月股东注
资推测6.51亿元，2025年3月末特区建工实收老本增至29.26亿元。
特区建工系深圳市属建工板块资源整合平台，是深圳国资系统内独一具有城市基础设施投资、遐想、
开采、建设、运营、服务的全产业链企业，业务笼罩工程建设、“工业上楼”、城市服务、概括开采等
建工行业高卑劣。2024年，公司将深圳广田集团股份有限公司（以下简称“广田集团”，股票代码：
健云途龙岗阵势握续鼓吹对出门租，拉高城市概括服务毛利率，“工业上楼”新增阵势寄托毛利率相对
较高，拉动板块毛利率有所飞腾。概括影响下，2024年特区建工销售毛利率略有增长。
表11 担保方营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元、%）
阵势
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率
工程建设 230.50 69.46 5.41 316.91 82.17 6.46
概括开采 103.10 31.07 27.22 103.40 26.81 26.35
城市概括服务 30.97 9.33 11.63 27.94 7.24 9.55
“工业上楼” 12.16 3.66 9.60 8.01 2.08 7.95
建材贸易 16.34 4.92 1.96 13.55 3.51 2.27
归拢对消 -61.24 -18.45 -- -84.13 -21.81 --
推测 331.82 100.00 13.05 385.68 100.00 12.63
注：业务板块“概括开采”即“房地产概括开采”。
贵寓开首：特区建工提供，中证鹏元整理
仍需样式公司面对的回收风险和减值风险；同期特区建工握续优化债务结构，而当作深圳市属建工板块
中枢主体且领有两家A股上市公司，多元且畅达的融资渠说念仍赋予其终点强的流动性资源获取才调。
表12 担保方主要财务磋磨（单元：亿元）
阵势 2025.3 2024 2023
总财富 982.51 914.31 903.95
归母统统者职权 74.72 56.79 55.35
总债务 379.47 336.34 295.85
营业收入 56.27 331.82 385.68
财富减值失掉 0.06 -5.34 -1.96
净利润 -1.62 3.37 14.55
策划行径现款流净额 -32.35 16.39 70.18
净债务/EBITDA -- 8.78 5.72
EBITDA 利息保险倍数 -- 2.41 3.24
总债务/总老本 68.12% 68.61% 66.52%
FFO/净债务 -- -2.63% -1.30%
EBITDA 利润率 -- 6.09% 7.44%
总财富酬金率 -- 1.46% 2.80%
速动比率 0.91 0.90 0.76
现款短期债务比 1.58 1.77 1.07
销售毛利率 9.84% 13.05% 12.63%
财富欠债率 78.67% 79.67% 79.99%
注：特区建工 2023-2024 年 FFO/净债务为负，系 FFO 为负。
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经中证鹏元概括评定，特区建工主体信用品级为AAA，其提供的连带累赘保证担保能有用进步
“23天健Y1”的信用水平。
附录一 公司主要财务数据和财务磋磨（归拢口径）
财务数据（单元：亿元） 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
货币资金 83.67 100.64 107.18 92.18
存货 230.22 232.58 264.47 328.28
合同财富 139.61 138.36 155.22 134.21
流动财富推测 508.01 528.30 582.67 606.86
非流动财富推测 110.32 110.73 112.09 86.13
财富系数 618.32 639.03 694.76 692.99
短期借款 12.71 2.71 15.85 40.21
应付账款 142.10 161.55 186.50 178.65
合同欠债 91.38 88.75 114.03 96.86
一年内到期的非流动欠债 28.92 38.46 55.78 32.61
流动欠债推测 348.80 367.45 455.14 430.93
始终借款 78.79 87.21 68.06 100.61
应付债券 35.81 29.72 14.91 15.00
始终应付款 0.04 0.06 0.08 0.07
非流动欠债推测 119.28 121.33 88.58 121.18
欠债推测 468.08 488.78 543.71 552.11
总债务 225.52 227.42 232.20 266.81
其中：短期债务 76.76 76.37 114.56 115.90
始终债务 148.76 151.04 117.64 150.90
统统者职权 150.25 150.25 151.05 140.88
营业收入 28.85 213.57 269.99 264.64
营业利润 0.64 9.87 19.09 28.06
净利润 0.14 5.94 15.05 19.73
策划行径产生的现款流量净额 -15.93 11.40 70.97 -14.55
投资行径产生的现款流量净额 0.68 -2.16 -4.93 -9.16
筹资行径产生的现款流量净额 -2.83 -15.53 -50.55 36.57
财务磋磨 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
EBITDA（亿元） -- 21.52 27.04 42.16
FFO（亿元） -- 3.33 0.55 12.64
净债务（亿元） 143.08 132.42 132.72 181.47
销售毛利率 13.40% 15.93% 14.60% 20.35%
EBITDA 利润率 -- 10.08% 10.01% 15.93%
总财富酬金率 -- 1.91% 3.34% 5.06%
财富欠债率 75.70% 76.49% 78.26% 79.67%
净债务/EBITDA -- 6.15 4.91 4.30
EBITDA 利息保险倍数 -- 3.71 3.80 5.23
总债务/总老本 60.02% 60.22% 66.10% 71.01%
FFO/净债务 -- 2.52% 0.41% 6.97%
策划行径现款流净额/净债务 -11.13% 8.61% 53.47% -8.02%
速动比率 0.80 0.80 0.70 0.65
现款短期债务比 1.08 1.32 0.93 0.79
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附录二 公司股权结构图（终端 2025 年 3 月末）
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附录三 担保方评级模子驱散
评级要素 评分品级
个体信用景色 aa+
外部特别支握 1
主体信用品级 AAA
注：（1）本次评级遴荐评级步调模子为：建筑施工企业信用评级步息争模子（版块号：cspy_ffmx_2023V1.0）、外部特别支握评价步息争模子（版
本号：cspy_ffmx_2022V1.0）；（2）特区建职责为深圳市属建工板块资源整合平台，是深圳国资系统内独一具有城市基础设施投资、遐想、开采、
建设、运营、服务的全产业链企业，其设立以来取得深圳市国资委股权划拨、资金注入等屡次支握，概括商酌特区建工与深圳市政府的业务磋议及
进攻性，中证鹏元合计在公司面对债务贫苦时，深圳市政府提供特别支握的意愿终点强，因而外部特别支握上调 1 个子级别。
附录四 主要财务磋磨计划公式
磋磨称呼 计划公式
短期债务 短期借款+应付单据+1 年内到期的非流动欠债+其他短期债务休养项
始终债务 始终借款+应付债券+其他始终债务休养项
总债务 短期债务+始终债务
总老本 总债务+统统者职权
营业总收入-营业成本-税金及附加-销售用度-管束用度-研发用度+固定财富折旧、油
EBITDA 气财富折耗、坐褥性生物质产折旧+使用权财富折旧+无形财富摊销+始终待摊用度摊
销+其他时时性收入
EBITDA 利息保险倍数 EBITDA/（计入财务用度的利息支拨+老本化利息支拨）
毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100%
EBITDA 利润率 EBITDA/营业收入×100%
（利润总数+计入财务用度的利息支拨）/（今年财富总数+上年财富总数）/2×
总财富酬金率
产权比率 总欠债/统统者职权推测*100%
财富欠债率 总欠债/总财富*100%
现款短期债务比 现款类财富/短期债务
附录五 信用品级记号及界说
中始终债务信用品级记号及界说
记号 界说
AAA 债务安全性极高，误期风险极低。
AA 债务安全性很高，误期风险很低。
A 债务安全性较高，误期风险较低。
BBB 债务安全性一般，误期风险一般。
BB 债务安全性较低，误期风险较高。
B 债务安全性低，误期风险高。
CCC 债务安全性很低，误期风险很高。
CC 债务安全性极低，误期风险极高。
C 债务无法得到偿还。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“－”记号进行微调，暗示略高或略低于本品级。
债务东说念主主体信用品级记号及界说
记号 界说
AAA 偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，误期风险极低。
AA 偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响不大，误期风险很低。
A 偿还债务才调较强，较易受不利经济环境的影响，误期风险较低。
BBB 偿还债务才调一般，受不利经济环境影响较大，误期风险一般。
BB 偿还债务才调较弱，受不利经济环境影响很大，误期风险较高。
B 偿还债务的才调较地面依赖于细致的经济环境，误期风险很高。
CCC 偿还债务的才调相当依赖于细致的经济环境，误期风险极高。
CC 在歇业或重组时可取得保护较小，基本不成保证偿还债务。
C 不成偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“－”记号进行微调，暗示略高或略低于本品级。
债务东说念主个体信用景色记号及界说
记号 界说
aaa 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，误期风险极低。
aa 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响不大，误期风险很低。
a 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务才调较强，较易受不利经济环境的影响，误期风险较低。
bbb 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务才调一般，受不利经济环境影响较大，误期风险一般。
bb 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务才调较弱，受不利经济环境影响很大，误期风险较高。
b 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务的才调较地面依赖于细致的经济环境，误期风险很高。
ccc 在不商酌外部特别支握的情况下，偿还债务的才调相当依赖于细致的经济环境，误期风险极高。
cc 在不商酌外部特别支握的情况下，在歇业或重组时可取得保护较小，基本不成保证偿还债务。
c 在不商酌外部特别支握的情况下，不成偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“－”记号进行微调，暗示略高或略低于本品级。
瞻望记号及界说
类型 界说
正面 存在积极身分，将来信用品级可能进步。
踏实 情况踏实，将来信用品级约莫不变。
负面 存在不利身分，将来信用品级可能镌汰。
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