深圳市天健（集团）股份有限公
司连络债券 2025 年追踪评级讲述
（24 天健 Y1）
中鹏信评【2025】追踪第【298】号 01
信用评级讲述声明
除因本次评级事项本评级机构与评级对象组成拜托干系外，本评级机构及评级从业东谈主员与评级对象不存
在职何足以影响评级步履疏淡、客不雅、公平的关联干系。
本评级机构与评级从业东谈主员已履行遵法拜谒义务，有充分情理保证所出具的评级讲述罢免了实在、客不雅、
公平原则，但不合评级对象偏执连络方提供或已注意对外公布信息的正当性、实在性、准确性和圆善性
作任何保证。
本评级机构依据里面信用评级范例和使命标准对评级收尾作出疏淡判断，不受任何组织或个东谈主的影响。
本评级讲述不雅点仅为本评级机构对评级对象信用景象的个体见地，不算作购买、出售、捏有任何证券的
忽视。本评级机构不合任何机构或个东谈主因使用本评级讲述及评级收尾而导致的任何亏空负责。
本次评级收尾自本评级讲述所注明日历起收效，有用期为被评证券的存续期。同期，本评级机构已对受
评对象的追踪评级事项作念出了明确安排，并有权在被评证券存续时期变更信用评级。本评级机构领导报
告使用者应实时登陆本公司网站存眷被评证券信用评级的变化情况。
本评级讲述版权归本评级机构整个，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除拜托评级合同商定外，
未经本评级机构书面答允，本评级讲述及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务步履或其他用途。
中证鹏元资信评估股份有限公司
深圳市天健（集团）股份有限公司连络债券2025年追踪评级讲述
（24天健Y1）
评级收尾 评级不雅点
? 本次品级的评定是推敲到：深圳市天健（集团）股份有限公司（以
本次评级 前次评级
下简称“天健集团”或“公司”，股票代码：000090.SZ）系深圳市
主体信用品级 AA+ AA+ 东谈主民政府国有金钱监督治理委员会（以下简称“深圳市国资委”）
评级预测 深入 深入 旗下建工业务板块的中枢经营主体，公司经营主要掩饰的区域经济
订单质地较好且实足，畴昔施工业务收入捏续性较强，且优质房地
产神气为公司畴昔利润提供一定赈济。但中证鹏元也存眷到，公司
债务范围仍较高，存在一定资金压力和偿债压力，部分区域房地产
神气去化耐心，追踪期公司计提较大金额的存货跌价准备，但房地
产行业捏续治疗的布景下， 公司地产神气仍濒临减值风险等风险因
素。此外，需要提神本期债券在歇业计帐时的归还规则劣后于公司
平凡债务。
评级日历
神气 2025.3 2024 2023 2022
总金钱 618.32 639.03 694.76 692.99
归母整个者职权 146.16 145.89 145.76 137.14
总债务 225.52 227.42 232.20 266.81
营业收入 28.85 213.57 269.99 264.64
金钱减值亏空 0.00 -5.27 -1.96 -6.55
净利润 0.14 5.94 15.05 19.73
经营步履现款流净额 -15.93 11.40 70.97 -14.55
净债务/EBITDA -- 6.15 4.91 4.30
EBITDA 利息保险倍数 -- 3.71 3.80 5.23
总债务/总成本 60.02% 60.22% 66.10% 71.01%
FFO/净债务 -- 2.52% 0.41% 6.97%
连络形貌 EBITDA 利润率 -- 10.08% 10.01% 15.93%
总金钱陈述率 -- 1.91% 3.34% 5.06%
神气负责东谈主：刘伟强 速动比率 0.80 0.80 0.70 0.65
liuwq@cspengyuan.com 现款短期债务比 1.08 1.32 0.93 0.79
销售毛利率 13.40% 15.93% 14.60% 20.35%
神气组成员：焦玉如 金钱欠债率 75.70% 76.49% 78.26% 79.67%
辛苦开端：公司 2022-2023 年连审审计讲述、2024 年审计讲述及未经审计的 2025 年 1-3
jiaoyr@cspengyuan.com
月财务报表，中证鹏元整理
评级总监：
连络电话：0755-82872897
正面
? 算作深圳市属建工业务板块的中枢经营主体，高品级的施工禀赋仍赋予其较强的区域竞争力。公司系深圳市建工板
块的主要市属经营平台，得益于与深圳市政府的致密连络，公司连续较多深圳市政府单元和国有企业订单。贬抑
? 公司施工业务区域和客户质地仍较好，在手订单实足，畴昔施工收入捏续性强。公司施工业务客户仍主要为深圳市
政府或国有企业，神气主要聚集于广东省内，区域风险不高；贬抑 2024 年末公司在手未完工神气金额 230.70 亿元，
对畴昔建筑施工收入酿成较好赈济。
? 房地产业务可结转及位于一线城市的可售神气仍实足，可为畴昔利润提供一定赈济。贬抑 2024 年末，公司房地产项
目已售未结算面积、尚未销售面积分辨为 35.45 万平淡米、97.42 万平淡米，深圳、广州 2 个一线城市已售未结算、
尚未销售面积共计数分辨为 21.68 万平淡米、24.00 万平淡米，均以商住神气为主，且深圳地区售价较高。
存眷
? 本期债券在歇业计帐时的归还规则劣后于公司平凡债务。字据本期债券召募证明书，本期债券在歇业计帐时的归还
规则劣后于公司平凡债务。
? 公司部分房地产神气去化耐心，仍濒临减值风险。公司在售神气中去化较慢的包括苏州、南宁等地神气，贬抑 2024
年末，两地尚未销售面积共计 62.40 万平淡米；此外，深圳坪山和悦府神气范围较大且去化较慢，广州神气去化周期
较长。2024 年，公司对广州、南宁、苏州等地的神气共计计提跌价准备 5.12 亿元；畴昔末，存货累计跌价准备余额
底治疗，公司当地房产神气仍将陆续濒临减值风险。
? 建筑施工业务回款周期陆续拉长，濒临一定的资金压力。2024 年地产神气销售范围大幅下滑，拉低畴昔经营步履净
现款流入。公司施工业务在手合同范围较大，但神气结算进程受卑鄙基建及地产资金链偏紧等影响，公司垫资压力
加大。同期，贬抑 2024 年末，公司主要在建房地产神气尚需投资 47.18 亿元，公司后续资金需求较大。
? 公司债务范围仍较高。尽管公司放缓地产开拓节律、加强债务管控，2024 年以来债务范围得到压降、债务结构有所
优化。但受行业资金密集型特质影响，公司债务范围仍较高，FFO 对债务的掩饰才能较弱。
畴昔预测
? 中证鹏元予以公司深入的信用评级预测。咱们合计公司业务捏续性强，举座盈利才能尚可，经营风险和财务风险相
对可控。
本次评级适用评级标准和模子
评级标准/模子称呼 版块号
建筑施工企业信用评级标准和模子 cspy_ffmx_2023V1.0
外部特别支捏评价标准和模子 cspy_ffmx_2022V1.0
注：上述评级标准和模子已透露于中证鹏元官方网站
本次评级模子打分表及收尾
评分要素 盘算 评分品级 评分要素 盘算 评分品级
宏不雅环境 4/5 初步财务景象 5/9
业务景象 财务景象
行业&运营风险景象 6/7 杠杆景象 4/9
行业风险景象 3/5 盈利景象 强
经营景象 6/7 流动性景象 7/7
业务景象评估收尾 6/7 财务景象评估收尾 7/9
ESG 成分 0
治疗成分 紧要特别事项 0
补充治疗 0
个体信用景象 aa+
外部特别支捏 0
主体信用品级 AA+
注：各盘算得分越高，暗意推崇越好。
本次追踪债券概况
债券简称 刊行范围（亿元） 债券余额（亿元） 前次评级日历 债券到期日历
一、 债券召募资金使用情况
“24天健Y1”召募资金扣除刊行用度后原斟酌用于偿还到期债券“21天健Y1”。“23天健Y1”及
“24天健Y1”共用一个召募资金专户，贬抑2025年5月31日，该召募资金专项账户余额为0元。
二、 刊行主体概况
追踪期内公司总股本、控股股东及实践贬抑东谈主均未发生变化。贬抑2025年3月末，公司总股本仍为
深圳市国资委，公司股权结构见附录二。
公司仍为深圳市国资委旗下建工板块主要经营主体，业务规模包括建筑施工、房地产开拓及城市服
务等。贬抑2024年末，公司主要业务板块及经营子公司无紧要变化，情况如下表所示。
表1 2024 年主要子公司财务数据（单元：亿元）
子公司称呼 捏股比例 业务板块 总金钱 净金钱 营业收入 净利润
深圳市政集团有限公司 100% 建筑施工 229.96 31.81 69.01 -1.68
深圳市粤通建设工程有限公司 100% 建筑施工 31.04 6.34 11.70 -0.02
深圳市光明建工集团有限公司 51% 建筑施工 15.64 1.13 14.65 0.19
深圳市特区建工能源建设集团有限公司 55% 建筑施工 30.89 1.49 10.14 -0.30
深圳市天健地产集团有限公司 100% 详细开拓 353.40 43.20 103.74 7.92
深圳市天健城市服务有限公司 100% 物业治理 12.27 2.21 14.47 0.14
辛苦开端：公司 2024 年年度讲述，中证鹏元整理
三、 运营环境
宏不雅经济和政策环境
内需，推动经济自若朝上、结构向优
平。一揽子存量政策和增量政策捏续发力、靠前发力，效果渐渐闪现。坐褥需求连接管复，结构有所分
化，工业坐褥和服务业较快增长，“抢出口”效应加速开释，制造业投资延续高景气，基建投资保捏韧
性，耗尽超预期增长，房地产投资低位探底。经济转型历程中存在矛盾和阵痛，但也不乏亮点，新质生
产力和高时候产业稳步增长，债务和地产风险有所下跌，海皮毛差景象精良，阛阓活力信心增强。二季
度外部场合严峻复杂，关税政策和大国博弈下出口和安静率或濒临压力。国内新旧动能调理，有用需求
不及，经济的活力和能源仍待进一步增强。宏不雅政策愈加积极，加速推动一揽子存量政策和增量政策落
实，进一步扩内需尤其是提振耗尽，效率稳服务、稳企业、稳阛阓、稳预期，以高质地发展的细目性应
对各式不细目性。二季度货币政策陆续守护适度宽松，保捏流动性充裕，推动通胀温文回升，陆续深入
股市楼市，成就新式政策性金融用具，支捏科技鼎新、扩大耗尽、深入外贸等。财政政策捏续使劲、更
加牛逼，财政刺激有望加码，加多刊行超恒久特异国债，支捏“两新”和“两重”规模，扩大专项债投
向规模和用作神气成本金范围，同期激动财税体制改动。加地面产收储力度，进一步防风险和保交房，
捏续使劲推动房地产阛阓止跌回稳。科技鼎新、新质坐褥力规模要因地制宜推动，捏续增强经济新动能。
面对外部冲击，我国将以更放浪度促进耗尽、扩大内需、作念强国内大轮回，以有劲有用的政策粗犷外部
环境的不细目性，推断全年经济总量再上新台阶，结构进一步优化。
详见《关税博弈，坚定作念好我方的事情——2025年二季度宏不雅经济预测》。
行业环境
（一）房地产行业环境
房地产阛阓销售端呈现止跌回稳趋势，高能级中枢城市最初成就，供给端复苏仍需时分，地盘投
资及新开工仍在低位，在融资支捏和去库存政策落地催化下，房企资金面有望改善；2025年房地产市
场下行压力仍在，但跌幅有望收窄，行业进入磨底成就阶段
中城市成交面积同比已连络改善接近8个月，高能级中枢城市一、二手房成交量快速成就，一线城市房
价趋于深入。受库存高企、计谋削弱影响，房企聚焦高能级城市土拍阛阓，寰球地盘阛阓短期仍承压，
新开工面积、房地产开拓投资增速仍处于低位，举座投资意愿未昭彰改善。行业融资政策捏续宽松，专
项债收地加速，房企到位资金有所好转，但需存眷弱禀赋房企的政策落地效果。举座来看，2025年中国
经济表里部压力仍存，住户收入预期较弱，阛阓仍在磨底状态，但供需两头政策捏续发力，行业基本面
有望渐渐成就。
详见《信用预测2025 | 房地产行业：“止跌”基础仍待夯实，房企削弱过冬》。
（二）建筑施工行业环境
缓，行业基本面举座偏弱；陪同稳增长政策加码、最大范围化债落地实施和房地产止跌回稳赈济，预
计 2025 年建筑业处于弱复苏区间
建筑业卑鄙需求主要来自基础设施建设和房地产固定金钱投资。受房地产阛阓捏续筑底成就及房企
资金链焦躁影响，国内房地产开拓投资捏续下行。稳增长布景下，基建投资在带动建筑需求增长中阐述
垂危作用，但受限于地盘财政弱化、方位政府财力和 PPP 神气政策收紧等成分，对建筑需求拉动效应有
所弱化，2024 年国内建筑业新签合同金额同比减少 5.29%。房地产行业仍处于筑底治疗阶段、景气度较
低，对建筑需求酿成拖累，重迭方位政府资金紧均衡和债务管控，2024 年国内建筑业总产值增速为
预测 2025 年，宽松政策实施后房地产行业初步竣事止跌回稳，且预期刺激政策不休推出有助于提
振开拓投资；与此同期，稳增长政策捏续加码，最大范围化债安排有用缓解方位政府财政压力，方位政
府可腾挪更多资源用于经济发展从而带动建筑业务量增长。此外，2024 年下半年以来超恒久特异国债和
方位政府专项债加速发步履部分规模提供资金赈济，基建投资结构性增漫空间较大。详细来看，推断
详见《信用预测 2025|建筑行业：需求角落改善，行业弱复苏可期》
四、 经营与竞争
算作深圳市属建工业务板块的中枢经营主体，公司仍具有经营瞎想、建设、开拓、运营、服务的全
产业上风。追踪期内公司主营业务收入仍以建筑施工、房地产开拓为主，城市服务收入算作补充。其中
房地产销售收入较为深入，建筑施工业务收入随行业趋势及公司主动削弱业务而大幅下跌，城市服务收
入稍稍高潮。收入里面对消主要仍为公司部分房地产神气由子公司总承包施工所致。
追踪期内公司中枢毛利润开端仍为房地产销售，建筑施工因行业竞争热烈导致毛利率水平较低，对
毛利孝敬次于房地产销售。其他城市服务（物业服务）因行业竞争热烈毛利率走低，进一步拉低城市服
务业务举座毛利率水平。受房地产销售毛利率略有高潮影响，2024年销售毛利率较上年略有加多。
表2 公司营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元、%）
神气
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率
建筑施工 17.20 59.60 3.75 115.25 53.96 4.96 192.92 71.45 6.20
房地产销售 11.03 38.24 26.90 103.10 48.27 27.22 103.40 38.30 26.35
城市服务收入 4.21 14.60 11.10 19.22 9.00 11.65 18.12 6.71 11.44
-其他城市服务 3.33 11.54 4.08 14.64 6.85 5.23 13.86 5.13 7.54
-物业租出 0.83 2.89 42.68 4.21 1.97 36.41 4.00 1.48 30.30
-棚改神气治理服务 0.05 0.17 -50.22 0.37 0.17 -15.45 0.26 0.10 -69.49
里面抵销 -3.59 -12.44 -- -23.99 -11.23 -- -44.44 -16.46 --
共计 28.85 100.00 13.40 213.57 100.00 15.93 269.99 100.00 14.60
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（一）建筑施工业务
高品级的施工禀赋、与当地政府及国企的致密连络，仍赋予公司较强的神气承揽才能；2024年新
签神气下跌，但在手订单仍较实足且客户较优质，神气储备质地仍较好；公司回款进程减缓，垫资施
工压力加大
公司建筑施工业务仍涵盖万般市政基础设施工程规模。主要业务形态仍以施工承包为主，工程总承
包次之。
公司施工禀赋品级高且全面、时候实力仍较强。贬抑2024年末，公司仍领有1个市政公用工程总承
包特级禀赋、17个壹级禀赋1，触及市政、公路、桥梁、房建、机电装置、水利水电等多方面。2024年，
公司先后得到省优工程4项、省优质结构工程3项等多项工程创优效果。
新签神气大幅下跌，得益于较实足的神气储备范围且较优的客户禀赋，神气储备质地仍较好。2024
年新中标合同154项，合同金额135.7亿元，较上年新签合同金额下跌31.94%，系公司聚焦投标优质神气，
新签合同金额降幅超出行业水平；期末公司在手神气未完工部分金额230.70亿元，神气业主聚集于深圳
市政府单元及国企，所在区域经济实力较强。
表3 贬抑 2024 年末公司未完工神气情况（吞并对消前）（单元：个、亿元）
业务形态 神气数目 神气金额 累计说明收入 未完工部分金额
施工承包 170 472.09 241.15 191.23
工程总承包（EPC） 26 84.18 37.93 38.50
养护神气 14 5.14 3.56 0.96
共计 210 561.41 282.64 230.70
辛苦开端：公司 2024 年年度讲述，中证鹏元整理
受卑鄙拖累，工程垫资压力加大。2024年公司回款金额占结算金额比例较上年下跌。鄙人游基建与
地产规模资金链巨额偏紧的场合下，工程回款进程滞后将进一步加大神气建设的垫资压力。
表4 频年公司完工（已齐备验收）神气的情况（单元：个、亿元）
年度 神气数目 神气金额 已说明收入 结算金额 回款金额 回款金额占结算金额比例
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（二）详细开拓业务
地产行业捏续治疗，公司放缓开拓建设节律，频年地产销售金额大幅波动，公司在售、在建神气
储备较为实足，神气聚集于经济较发达区域，捏续经营才能较强，但须存眷部分心气于2024年计提较
大额的减值亏空，神气仍濒临去化压力及减值风险
天健地家具牌在深圳等地仍具有一定闻名度。公司详细开拓业务的中枢子公司仍为深圳市天健地产
集团有限公司（以下简称“天健地产集团”），其领有房地产开拓企业壹级禀赋，业务重心布局深圳、
广州、长沙、苏州等城市，家具类型以中高端住宅为主，以保险性住房、写字楼、栈房、城市详细体、
产业园区等为补充。2024年天健地产集团获中国房地产百强企业第51名、深圳市房地产开拓行业详细实
力十强。
城市更新神气渐渐去化，存量商住神气利润空间有限，地产销售利润可能进一步承压。2024年公司
结算的房地产神气以天健悦湾府、天健天骄北庐（回迁房）及成齐麓湖天镜为主，三个神气畴昔分辨确
认收入63.78亿元、14.79亿元、8.48亿元，毛利率分辨为22.88%、70.48%、13.21%。其中天健悦湾府、
成齐麓湖天境为首年交房、毛利率不高，算作城市更新神气的天健天骄北庐（回迁房）对房地产销售利
润酿成垂危赈济。跟着城市更新神气缓缓去化，重迭公司在苏州、南宁的房地产神气毛利率举座处于较
低水平，公司地产销售毛利率仍有下探空间。
追踪期内房地产神气销售范围同比下滑，但在售货值仍较实足，需存眷部分心气濒临的去化压力。
地产行业捏续治疗，公司放缓开拓建设节律，2024年预售金额71.99亿元，同比下滑48.62%。贬抑2024
年末，公司主要在售房地产神气21个，已售未结算面积、尚未销售面积分辨为35.45万平淡米、97.42万
平淡米，其中深圳、广州2个一线城市已售未结算、尚未销售面积共计数分辨为21.68万平淡米、24.00万
平淡米，均以商住神气为主，且深圳地区售价较高。去化较慢的包括苏州、南宁地区神气，两地尚未销
售面积共计62.40万平淡米，其中苏州清风和景雅苑、泓悦府去化相对较慢；此外，深圳坪山和悦府项
目范围较大且去化较慢，广州三个神气去化周期较长。2024年公司将位于广州、南宁、苏州等地的神气
共计计提跌价准备5.12亿元，推敲现时房地产行业销售仍在筑底治疗，公司上述区域地产神气仍濒临一
定的去化压力及减值风险。
表5 贬抑 2024 年末主要在售神气情况（单元：万平淡米）
计容 可售 累计预 累计结 期末
城市 神气称呼 神气业态
建面 面积 售面积 算面积 去化率
深圳 光明和瑞府 东谈主才房神气 18.36 17.21 12.34 0 72%
深圳 天健天骄北庐 商住神气 12.64 9.36 8.72 7.97 93%
深圳 天健悦湾府 住宅神气 12.63 8.48 7.83 7.21 92%
深圳 天健悦桂府 商住神气 7.20 5.81 5.40 5.39 93%
深圳 坪山和悦府 商住神气 23.36 16.04 3.71 0 23%
深圳 天健和郡府 可售性东谈主才房+回迁安置房 13.10 5.09 3.47 0 68%
深圳 天健天骄西筑 商住神气 1.18 0.69 0.54 0.54 78%
广州 天健天玺花坛 商住神气 6.73 5.59 4.89 4.61 87%
广州 天健云山府 商住神气 5.67 4.57 3.76 3.63 82%
广州 天健东玥台 商住神气 4.28 4.16 2.34 1.96 56%
惠州 天健书香名邸 商住神气 23.40 23.00 15.42 15.31 67%
南宁 天健城 商住神气 53.64 51.91 33.40 33.19 64%
南宁 天健西班牙小镇 商住神气 20.66 20.65 17.40 17.40 84%
南宁 天健和府 商住神气 23.97 19.81 12.74 12.62 64%
苏州 清枫和苑 住宅 5.61 6.18 6.03 5.83 98%
苏州 清风和景雅苑 住宅 6.94 7.85 5.25 4.64 67%
苏州 山棠春晓 别墅 3.16 5.30 5.09 5.04 96%
苏州 泓悦府 住宅 32.68 34.53 3.93 0 11%
长沙 天健城 住宅、公寓、商铺、写字楼 36.41 33.94 31.14 25.50 92%
长沙 云麓府 住宅、商铺 5.35 5.35 4.71 4.39 88%
成齐 麓湖天境 住宅 5.29 5.73 5.73 3.14 100%
共计 322.24 291.25 193.83 158.38 67%
辛苦开端：公司 2024 年年度讲述，中证鹏元整理
地产行业捏续治疗，公司放缓开拓建设节律。贬抑2024年末，公司主要在建神气6个，在建神气预
计总投范围较2023年末的260亿元大幅下跌。其中天健和郡府于2024年7月开售，该神气为宝安区新安街
谈宝城43区碧海花坛棚户区改进神气。2024年公司新增拿地深圳前海神气，系期末公司独一的土储神气，
神气地盘总价款14.35亿元，贬抑期末已全额交纳。
表6 贬抑 2024 年末公司主要在建神气情况（单元：万平淡米、亿元）
城 职权比 经营计容建 推断总投资 累计投资总
神气称呼 神气业态
市 例 筑面积 金额 金额
天健和悦府 商住神气 100.00% 23.36 49.57 40.27
深圳 天健和瑞府 可售性东谈主才房 70.00% 18.36 34.28 24.97
天健和郡府 可售性东谈主才房+回迁安置房 100.00% 13.10 17.27 10.57
泓悦府 A 区 5.99
苏州 泓悦府 B 区一期 商住神气 70.00% 8.98 69.58 47.72
泓悦府 B 区二期 17.71
共计 87.50 170.71 123.53
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（三）城市服务业务
城市服务业务为公司建筑施工与房地产开拓产业链的价值蔓延，业务涵盖物业服务、生意运营服务、
棚户区改进服务等方面，收入分辨计入其他城市服务、物业租出及棚改神气治理服务收入。受物业服务
治理神气增长拉动，频年城市服务业务收入竣事快速增长。
公司深圳地区自有物业阛阓价值较高，2024年出租率仍高，对公司利润水平酿成一定补充
公司的生意运营服务主要为自有生意物业的经营租出，主要包括住宅租出、写字楼及生意物业租出
和工业厂房租出。贬抑2024年末，公司位于深圳地区的主要物业可租面积达34.69万平淡米，租出物业
较为优质。
业出租率处于较高水平，其中2023年新增出租的天健云途龙岗神气，2024年平均出租率82.13%，较上年
高潮11.63个百分点。
五、 财务分析
财务分析基础证明
以下分析基于公司提供的经天健司帐师事务所（特别平凡合股）审计并出具范例无保属见地的
年审计讲述及未经审计的2025年1-3月财务报表。
成本实力与金钱质地
追踪期内公司削弱中枢业务、捏续压降债务范围、优化债务结构，重迭地产神气减值拉低公司利
润，金钱范围有所削弱，仍需存眷房地产神气濒临的减值风险和建筑施工成本的回收风险；同期公司
算作国有上市企业多元且通顺的融资渠谈仍赋予其绝顶强的流动性资源获取才能
公司捏续压降债务范围，但成本结构仍以欠债为主，且产权比例高企。贬抑2025年3月末，公司所
有者职权共计150.25亿元，以未分拨利润偏执他职权用具为主；期末其他职权用具账面价值为31.98亿元，
为“23天健Y1”和“24天健Y1”两期可续期债券。
图1 公司成本结构 图2 2025年3月末公司整个者职权组成
总欠债 整个者职权 产权比率（右）
亿元 实成绩本
成本公积
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讲述及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理 证鹏元整理
公司业务围绕建筑施工及房地产开拓张开，金钱以存货（房地产神气参加）及合同金钱（建筑施工
业务成本）等流动性金钱为主。受公司主动削弱建筑施工及地产业务影响，2024年末公司金钱范围有所
同比下跌。
公司存货主要为房地产神气，跟着神气去化及减值计提，追踪期存货账面价值捏续下跌。2024年公
司对位于南宁市等地多个神气进行减值测试评估，计提存货跌价准备5.12亿元。贬抑2024年末，存货累
计跌价准备余额为15.16亿元，期末公司存货中苏州、南宁区域房产神气年末余额分辨为58.30亿元、
要为西丽汽车城神气地块价值23.76亿元。
主要仍为施工业务应收结算款，2024年末，应收账款3年以上账面余额占比35.74%，较上年账龄陆续拉
长；同期公司计提坏账准备占比16.79%，回款压力仍大。公司无形金钱主要仍为PPP神气参加带来的特
许经营权及外购禀赋。
此外，公司捏有的投资性房地产质地仍较好，主要位于深圳市，出租率较高且均接管成本形态进行
后续计量，其中部分物业取得时分较早、成本较低，当今阛阓价值高于账面价值。公司其他职权用具投
资仍为对深圳莱宝高技术股份有限公司（002106.SZ）、上海临港控股股份有限公司（600848.SH）等的
股权投资，以公允价值计量，其账面价值受股价波动影响较大；2024年末，因其他职权用具投资公允价
值变动计入其他详细收益的余额为3.56亿元。
贬抑2024年末，公司受限金钱共计33.00亿元，主要为用于借债典质的无形金钱、投资性房地产及
合同金钱，受限金钱占相比低。
表7 公司主要金钱组成情况（单元：亿元）
神气
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 83.67 13.53% 100.64 15.75% 107.18 15.43%
应收账款 31.64 5.12% 33.41 5.23% 28.78 4.14%
存货 230.22 37.23% 232.58 36.40% 264.47 38.07%
合同金钱 139.61 22.58% 138.36 21.65% 155.22 22.34%
流动金钱共计 508.01 82.16% 528.30 82.67% 582.67 83.87%
其他职权用具投资 8.65 1.40% 8.77 1.37% 8.62 1.24%
投资性房地产 27.58 4.46% 28.74 4.50% 31.90 4.59%
无形金钱 12.97 2.10% 13.25 2.07% 14.26 2.05%
其他非流动金钱 29.76 4.81% 29.17 4.56% 26.39 3.80%
非流动金钱共计 110.32 17.84% 110.73 17.33% 112.09 16.13%
金钱整个 618.32 100.00% 639.03 100.00% 694.76 100.00%
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盈利才能
建筑行业利润捏续压降，2024年公司削弱建筑施工业务拖累公司收入范围大幅下跌，地产神气减值
进一步拉低公司净利润推崇，2024年公司总金钱陈述率有所下跌。2024年公司毛利率略有回升，但受地
产及建筑行业捏续治疗、结算的地产神气存在各异等影响，畴昔公司毛利率可能回落。推敲到公司工程
施工、房地产神气储备实足，畴昔收入捏续性强，深圳地区地产神气可为公司畴昔利润提供一定赈济，
公司盈利才能有望守护。
图3 公司盈利才能盘算情况（单元：%）
EBITDA利润率 总金钱陈述率
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现款流与偿债才能
公司优化债务结构，恒久债务占比培植。公司债务以债券、银行借债、应付单据偏执他应付款中有
息债务为主。 2025年3月末，其他应付款中向小股东借债的债务范围8.10亿元。同期末公司银行贷款利
率介于2.4%-5.88%，存续债券票面利率介于2.06%-3.98%。公司于2025年4月刊行了4亿元的“25天健集
SCP001”，票面利率为1.83%，用于偿还公司到期的“24天健集SCP002”，后者票面利率为2.06%，公
司债务融资用具融资成本陆续下跌。举座来看，公司债务融资成本较低。
公司经营性负借主要为应付账款及合同欠债。应付账款主要为应付工程款，2024年末，公司应付账
款盘活天数有所高潮，同期公司存货及合同金钱盘活天数亦有所延长，2024年营运资金盘活天数较2022
年拉长。2024年末，合同负借主要为地产神气的预收售楼款。
表8 公司主要欠债组成情况（单元：亿元）
神气
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借债 12.71 2.72% 2.71 0.55% 15.85 2.92%
应付单据 9.31 1.99% 9.47 1.94% 9.17 1.69%
应付账款 142.10 30.36% 161.55 33.05% 186.50 34.30%
合同欠债 91.38 19.52% 88.75 18.16% 114.03 20.97%
其他应付款 22.97 4.91% 24.73 5.06% 18.52 3.41%
一年内到期的非流动欠债 28.92 6.18% 38.46 7.87% 55.78 10.26%
其他流动欠债 30.82 6.58% 25.34 5.18% 35.84 6.59%
流动欠债共计 348.80 74.52% 367.45 75.18% 455.14 83.71%
恒久借债 78.79 16.83% 87.21 17.84% 68.06 12.52%
应付债券 35.81 7.65% 29.72 6.08% 14.91 2.74%
非流动欠债共计 119.28 25.48% 121.33 24.82% 88.58 16.29%
欠债共计 468.08 100.00% 488.78 100.00% 543.71 100.00%
总债务 225.52 48.18% 227.42 46.53% 232.20 42.71%
其中：短期债务 76.76 34.04% 76.37 33.58% 114.56 49.34%
恒久债务 148.76 65.96% 151.04 66.42% 117.64 50.66%
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息及净债务的掩饰才能仍较好；2024年公司支付的各项税费有所下跌，全年营运现款流（FFO）略有上
升，但其对净债务的掩饰才能仍较弱。举座而言公司杠杆水平尚可。
表9 公司现款流及杠杆景象盘算
盘算称呼 2025 年 3 月 2024 年 2023 年
经营步履现款流净额（亿元） -15.93 11.40 70.97
FFO（亿元） -- 3.33 0.55
金钱欠债率 75.70% 76.49% 78.26%
净债务/EBITDA -- 6.15 4.91
EBITDA 利息保险倍数 -- 3.71 3.80
总债务/总成本 60.02% 60.22% 66.10%
FFO/净债务 -- 2.52% 0.41%
经营步履现款流净额/净债务 -11.13% 8.61% 53.47%
目田现款流/净债务 -11.21% 7.51% 52.87%
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公司速动比率水平一般，受益于公司治疗瑕瑜期债务结构，2024年末和2025年3月末，现款短期债
务比均比2023年末高潮到1.00以上，现款类金钱对短期债务的掩饰才能较好。公司算作深圳市国有上市
企业，融资渠谈多元且绽放，贬抑2025年3月末尚未使用的银行贷款授信额度共1,005.47亿元，获取流动
性资源才能绝顶强。
图4 公司流动性比率情况
速动比率 现款短期债务比
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六、 其他事项分析
ESG 风险成分
中证鹏元合计，公司ESG推崇对其经营和信用水平未产生较大负面影响
公司处置
公司与控股股东特区建工旗下子公司深圳市建安（集团）股份有限公司（以下简称“建安集团”）、
深圳市建设（集团）有限公司（以下简称“建设集团”）、深圳市路桥建设集团有限公司（以下简称
“路桥集团”）、深圳市特区建工科工集团有限公司（以下简称“科工集团”）酿成同行竞争。2024 年
托公司治理，具体拜托内容后续依据两边协商细目，拜托期限暂定三年（以注意执意拜托条约之日起计
算），畴昔再字据实践情况开展下一阶段深化整合使命。
过往债务践约情况
字据公司提供的企业信用讲述，从2022年1月1日至讲述查询日（2025年6月3日），公司本部不存在
未结清不良类信贷纪录，已结清信贷信息无不良类账户；公司公开拓行的万般债券均定期偿付利息，无
到期未偿付或过期偿付情况。
字据中国实行信息公开网，贬抑讲述查询日（2025年6月23日），中证鹏元未发现公司被列入寰球
被实行东谈主名单或失信被实行东谈主名单。
（三）或有事项分析
公司为商品房承购东谈主、棚改神气解典质业主提供连带拖累担保，贬抑2024年末，尚未结清的担保金
额共计82.98亿元，较上年末范围变动不大，仍存在一定或有欠债风险。
表10 贬抑 2024 年末公司对外担保情况（单元：亿元）
担保对象称呼 是否为关联方 担保余额 担保类型
商品房承购东谈主 否 80.26 连带拖累保证
棚改神气和城更神气解典质业主 否 2.72 连带拖累保证
共计 82.98 -
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附录一 公司主要财务数据和财务盘算（吞并口径）
财务数据（单元：亿元） 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
货币资金 83.67 100.64 107.18 92.18
存货 230.22 232.58 264.47 328.28
合同金钱 139.61 138.36 155.22 134.21
流动金钱共计 508.01 528.30 582.67 606.86
非流动金钱共计 110.32 110.73 112.09 86.13
金钱整个 618.32 639.03 694.76 692.99
短期借债 12.71 2.71 15.85 40.21
应付账款 142.10 161.55 186.50 178.65
合同欠债 91.38 88.75 114.03 96.86
一年内到期的非流动欠债 28.92 38.46 55.78 32.61
流动欠债共计 348.80 367.45 455.14 430.93
恒久借债 78.79 87.21 68.06 100.61
应付债券 35.81 29.72 14.91 15.00
恒久应付款 0.04 0.06 0.08 0.07
非流动欠债共计 119.28 121.33 88.58 121.18
欠债共计 468.08 488.78 543.71 552.11
总债务 225.52 227.42 232.20 266.81
其中：短期债务 76.76 76.37 114.56 115.90
恒久债务 148.76 151.04 117.64 150.90
整个者职权 150.25 150.25 151.05 140.88
营业收入 28.85 213.57 269.99 264.64
营业利润 0.64 9.87 19.09 28.06
净利润 0.14 5.94 15.05 19.73
经营步履产生的现款流量净额 -15.93 11.40 70.97 -14.55
投资步履产生的现款流量净额 0.68 -2.16 -4.93 -9.16
筹资步履产生的现款流量净额 -2.83 -15.53 -50.55 36.57
财务盘算 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
EBITDA（亿元） -- 21.52 27.04 42.16
FFO（亿元） -- 3.33 0.55 12.64
净债务（亿元） 143.08 132.42 132.72 181.47
销售毛利率 13.40% 15.93% 14.60% 20.35%
EBITDA 利润率 -- 10.08% 10.01% 15.93%
总金钱陈述率 -- 1.91% 3.34% 5.06%
金钱欠债率 75.70% 76.49% 78.26% 79.67%
净债务/EBITDA -- 6.15 4.91 4.30
EBITDA 利息保险倍数 -- 3.71 3.80 5.23
总债务/总成本 60.02% 60.22% 66.10% 71.01%
FFO/净债务 -- 2.52% 0.41% 6.97%
经营步履现款流净额/净债务 -11.13% 8.61% 53.47% -8.02%
速动比率 0.80 0.80 0.70 0.65
现款短期债务比 1.08 1.32 0.93 0.79
辛苦开端：公司 2022-2024 年审计讲述及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图（贬抑 2025 年 3 月末）
辛苦开端：公司 2025 年一季度讲述、公开信息，中证鹏元整理
附录三 主要财务盘算运筹帷幄公式
盘算称呼 运筹帷幄公式
短期债务 短期借债+应付单据+1 年内到期的非流动欠债+其他短期债务治疗项
恒久债务 恒久借债+应付债券+其他恒久债务治疗项
总债务 短期债务+恒久债务
总成本 总债务+整个者职权
营业总收入-营业成本-税金及附加-销售用度-治理用度-研发用度+固定金钱折旧、油
EBITDA 气金钱折耗、坐褥性生物质产折旧+使用权金钱折旧+无形金钱摊销+恒久待摊用度摊
销+其他频繁性收入
EBITDA 利息保险倍数 EBITDA/（计入财务用度的利息开销+成本化利息开销）
毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100%
EBITDA 利润率 EBITDA/营业收入×100%
（利润总数+计入财务用度的利息开销）/（今年金钱总数+上年金钱总数）/2×
总金钱陈述率
产权比率 总欠债/整个者职权共计*100%
金钱欠债率 总欠债/总金钱*100%
现款短期债务比 现款类金钱/短期债务
附录四 信用品级标记及界说
中恒久债务信用品级标记及界说
标记 界说
AAA 债务安全性极高，毁约风险极低。
AA 债务安全性很高，毁约风险很低。
A 债务安全性较高，毁约风险较低。
BBB 债务安全性一般，毁约风险一般。
BB 债务安全性较低，毁约风险较高。
B 债务安全性低，毁约风险高。
CCC 债务安全性很低，毁约风险很高。
CC 债务安全性极低，毁约风险极高。
C 债务无法得到偿还。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“－”标记进行微调，暗意略高或略低于本品级。
债务东谈主主体信用品级标记及界说
标记 界说
AAA 偿还债务的才能极强，基本不受不利经济环境的影响，毁约风险极低。
AA 偿还债务的才能很强，受不利经济环境的影响不大，毁约风险很低。
A 偿还债务才能较强，较易受不利经济环境的影响，毁约风险较低。
BBB 偿还债务才能一般，受不利经济环境影响较大，毁约风险一般。
BB 偿还债务才能较弱，受不利经济环境影响很大，毁约风险较高。
B 偿还债务的才能较地面依赖于精良的经济环境，毁约风险很高。
CCC 偿还债务的才能相配依赖于精良的经济环境，毁约风险极高。
CC 在歇业或重组时可得到保护较小，基本弗成保证偿还债务。
C 弗成偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“－”标记进行微调，暗意略高或略低于本品级。
债务东谈主个体信用景象标记及界说
标记 界说
aaa 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务的才能极强，基本不受不利经济环境的影响，毁约风险极低。
aa 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务的才能很强，受不利经济环境的影响不大，毁约风险很低。
a 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务才能较强，较易受不利经济环境的影响，毁约风险较低。
bbb 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务才能一般，受不利经济环境影响较大，毁约风险一般。
bb 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务才能较弱，受不利经济环境影响很大，毁约风险较高。
b 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务的才能较地面依赖于精良的经济环境，毁约风险很高。
ccc 在不推敲外部特别支捏的情况下，偿还债务的才能相配依赖于精良的经济环境，毁约风险极高。
cc 在不推敲外部特别支捏的情况下，在歇业或重组时可得到保护较小，基本弗成保证偿还债务。
c 在不推敲外部特别支捏的情况下，弗成偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“－”标记进行微调，暗意略高或略低于本品级。
预测标记及界说
类型 界说
正面 存在积极成分，畴昔信用品级可能培植。
深入 情况深入，畴昔信用品级大概不变。
负面 存在不利成分，畴昔信用品级可能裁汰。
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